Де взяти $6 млрд на запуск ринку землі – Леонід Козаченко

Час для запровадження відкритого ринку землі в Україні давно назрів, але на цьому шляху є багато перешкод і застережень. Ще п’ять-шість років тому в аграрному середовищі було переконання щодо якнайшвидшого завершення земельної реформи. Зараз погляди вже різні, є різні пропозиції, різна ідеологія при вирішенні болючих питань, пов’язаних з відкриттям ринку. Про це говорить і кількість варіантів впровадження продажу землі — у Верховній Раді в роботі вже перебуває сім законопроектів з цього приводу. Але є одна кардинальна проблема, яка поєднує всі запропоновані варіанти.

Давайте дамо відповідь на просте запитання: що насамперед потрібно при запровадженні вільного ринку землі? І вона теж проста: потрібні гроші.

Якщо відкривається ринок землі, фермер повинен мати доступ до кредитування мінімум на п’ять років, тобто мати змогу запозичити в банку необхідні кошти. Жоден український банк зараз не здатен запропонувати таке кредитування під низький відсоток. Найпростіший вихід — створити необхідний фінансовий ресурс за допомогою міжнародних донорів. Я зустрічався з представниками ЄБРР, Світового банку — вони можуть запропонувати фінансування земельної реформи у розмірі приблизно $650 млн. Та навіть якщо виходити з цифри, що 8–10% власників паїв захочуть їх продати, то потрібно мінімум $4 млрд.

Виходить, якщо ми не знайдемо джерело коштів, необхідний ресурс буде тільки у великих іноземних компаній, які проявляють неабиякий інтерес до купівлі української землі. Та в цьому випадку наш фермер залишиться без засобу виробництва.

Я пропоную дуже простий варіант вирішення проблеми. У нас є державні землі сільськогосподарського призначення. Їх величезна перевага в тому, що вони розташовані великими масивами. Якщо взяти звичайне розпайоване поле на 100 га, то там є в середньому 40 власників паїв. З них усього два або три виставлять свої паї на продаж. Яка цінність такої пропозиції для інвестора? Дуже низька, бо доведеться збирати землю «по клаптиках» і невідомо, як цими клаптиками взагалі оперувати. Якщо це 100 га поля у державній власності, земля розташована єдиним масивом, і ліквідність цього активу зовсім інша. І такої державної землі, яка може бути виставлена на приватизацію, в Україні приблизно 4 млн га.

Як ми їх можемо використати, окрім того, що просто продати? Ці 4 млн га державної землі сільськогосподарського призначення з високою ліквідністю можна використати як заставу для створення потужного іпотечного банку, який візьме на себе кредитування придбання землі вітчизняними аграріями.

Ми вже тричі пропонували зробити це, але кожного разу пропозиції стикалися зі спротивом, бо за всім стояли якісь потужні корупційні схеми. Тому зараз ми змінили підхід: давайте візьмемо топ-20 світових іпотечних банків і запропонуємо будь-якому з них зайти у статутний капітал нашого банку (приблизно на 40%). Зі свого боку ми вносимо заставу у вигляді тих самих 4 млн га державних угідь.

Якщо ми зараз просто позичаємо кошти на проведення реформи, донори врахують інфляційні процеси, політичні ризики, вартість їх запозичень перевищить 10% на рік у валюті. Це захмарна цифра для українських господарств, і вони від ринку землі будуть відрізані.

Якщо ми зараз запропонуємо у заставу наші масиви державних земель, відсотки будуть зовсім інші. Я особисто обговорював цю тему з представниками, наприклад, швейцарського пенсійного фонду та отримав відповідь: «Ми готові дати кошти майже під нульовий відсоток». Чому? Відповідь проста: за всіма прогнозами, вартість нашої застави, тобто земельного активу, буде зростати на 20% на рік. Ризиків за таких умов фінансова установа майже не несе. Залишаються політичні та інші специфічні ризики, які доведеться хеджувати. У результаті наші аграрії, наші фермери отримають кошти під максимум 3% річних на п’ять-десять років.

Така схема дає можливість залучити приблизно $6 млрд коштів, як для фінансування відкриття ринку, так і для інших стратегічних проектів України.

І нарешті, треба визначитися з питанням, хто має право долучитися до купівлі сільськогосподарської землі та якою буде максимальна межа концентрації землі.

Найкращою версією, на мій погляд, є пропозиція, що на рівні громади концентрація в одних руках (як при оренді, так і при викупі) не повинна перевищувати 50% земель, на рівні району — до 30%, на рівні області — максимум 10%. Щодо можливості концентрації на рівні держави в цілому дискутуються дві цифри — не більше 5% і не більше 1%. Це унеможливить створення монополій.

Здоровою є теза про заборону продажу землі іноземцям на перші 10 років, а право юридичних осіб обмежити лише тими суб’єктами, які створені фізичними особами — українцями. Не зможуть приватизувати землю і публічні компанії — бо концентрація власності у головного бенефіціара може бути 40%, а все інше — розпорошене по світу.

Усі пропозиції обговорені, є розуміння необхідності зрушувати з місця. Що ж гальмує процес? Головною перешкодою є саме запропонована вигідна для аграріїв схема залучення коштів — дуже багато впливових осіб, потужних компаній вже готуються до того, щоб першими «вхопити» ці державні землі. Бо привабливість активу надвисока. До того ж врахуйте, що на цій землі зараз є якісь об’єкти, підприємства, землі можуть бути підпорядковані науковим установам тощо. Усе це треба спочатку провести через приватизацію, підготувати актив до передачі у заставу. І таких питань потрібно вирішити безліч.

Леонід Козаченко, член Комітету з питань

аграрної політики та земельних відносин Верховної Ради України, президент УАК

ІЦ УАК за матеріалами Landlord