Вице-премьер-министр, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Гройсман взялся за земельную реформу. Вопреки его прогнозам,15 октября торги, на которых впервые планировалось реализовывать земли для коммерческих целей, удалив коррупционную составляющую, так и не состоялись.
«Теперь бывший Госкомзем (ныне Государственное агентство земельных ресурсов) входит в мое подчинение. С середины октября все земли (коммерческие участки), которые есть сегодня в Украине, будут продаваться исключительно через аукционы. Ведь сегодня это очень большой коррупционный фактор, и его надо уничтожить», — заявил вице-премьер в начале месяца в интервью одному из телеканалов. Гройсман уточнил, что продажа земли сегодня сопряжена со взяточничеством и кумовством, цена на участки формируется несправедливо, поэтому он намерен проверить и пересмотреть механизм продажи земель.
Другие инициативы
Вице-премьер также пообещал сделать Земельный кадастр публичным, что должно снять вопросы относительно регистрации и земель сельскохозяйственного назначения. «Мы достаточно серьезно наполним земельный кадастр и откроем его, чтобы все видели: земля, кто ею обладает, как используется. Это тоже принципиально важно для прозрачности использования земельного ресурса, который всегда был коррупционным», — заключил он.
Помимо этого, вице-премьер министр намерен расширить полномочия органов местного самоуправления — сельских, поселковых, городских советов — по распоряжению ими земельными участками, в том числе за пределами населенных пунктов. Соответствующий законопроект уже разрабатывается Министерством регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства. По мнению авторов документа, эта инициатива позволит органам местного самоуправления самостоятельно учитывать местные особенности осуществления контроля за использованием и охраной земель.
Как земли продают
Эксперты положительно оценили инициативы Гройсмана. Органы местного самоуправления, которые распоряжаются землей, очень часто скрывают, где есть свободные земли и для кого придерживают земельный участок, сетует ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Поэтому открытие Земельного кадастра положительно скажется на рынке.
Проблема земельных торгов стоит особняком. Порядок их проведения был урегулирован еще в 2012 г., когда был принят новый Земельный кодекс. Механизм проведения торгов довольно прост. «В процессе подготовки лотов к продаже нужно определить исполнителя земельных торгов, выбрать исполнителя работ по землеустройству и оценке земли. Сделать это нужно не позже 30 дней до окончания срока принятия конкурсной документации», — сказано в официальном ответе Госземагентства на запрос издания.
Именно поэтому торги, которые должны были поломать коррупционные схемы, не состоялись (Гройсман анонсировал их проведение 6 августа). Согласно информации на сайте Госземагентства, сейчас на торги зарегистрировано 2045 лотов, из которых подготовлено 88 государственных земучастков сельскохозяйственного назначения.
Бесплатная альтернатива
Побороть коррупцию на земельном рынке Гройсману будет нелегко, уверяют опрошенные «Капиталом» эксперты. Одна из причин — приватизация. Согласно Земельному кодексу, некоторые наделы запрещено реализовывать через торги. Например, дачные участки с имеющимися на них строениями, зеленые зоны, земли религиозных организаций и др., всего около 20 исключений.
107 земучастков и 285 прав на аренду земель уже успели продать в 2014 г. на земельных торгах
Эти участки меняют собственников через различные схемы, например через договоры дарения или приватизацию. «Зачастую механизм бесплатной приватизации используют как лазейку для переоформления целевого назначения участка и оформления права собственности на него», — говорит Костецкий. С ним соглашается президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль: «Каждый из нас имеет право на бесплатную приватизацию земучастков. Но если бы все захотели реализовать это право, для этого не хватило бы территории Украины. Бесплатная приватизация земель — инструмент теневого перераспределения земельных ресурсов».
В качестве примера эксперт привел выделение за Кольцевой дорогой возле Киева 370 га земель государственного сельскохозяйственного предприятия стоимостью более 1 млрд грн. Но назвать компанию он отказался. Пока механизм приватизации работает в существующем формате, в проведении аукционов не заинтересованы ни покупатели, ни продавцы, заключают эксперты.
Особенности торгов
Теоретически земельные торги должны помочь определить рыночную стоимость участка. Но на практике это не так. Президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал рассказывает, что участки стоимостью $ 10 тыс. за сотку продавали на торгах за $ 500 за сотку.
Согласно Земельному кодексу, стоимость лота оценивается исходя из нормативной денежной оценки земли, которая определяется Госземагентством в начале каждого календарного года в зависимости от расположения участка и характеристики почвы. Реальная же цена участка может учитывать и ряд других факторов: логистику, соседство, инфраструктуру.
Правда, далеко не каждый может приобрести столь дешевые наделы: многих участников к аукциону не допускают по формальным причинам. «Можно сделать по примеру Министерства юстиции электронный реестр заказов на оценку. То есть устраивать конкурс между оценщиками. Это позволило бы минимизировать расходы на эти услуги и позволило бы установить реальную цену», — считает руководитель Ассоциации специалистов банковской оценки Украины Сергей Фролов. Он уверен, что установлению прозрачных правил помог бы полный перевод торгов на электронную площадку.