15 лютого відбувся Круглий стіл «Відкриття другого етапу ринку землі - перспективи та наслідки»

Вчора, 15 лютого 2024 року, відбулося засідання Круглого столу «Відкриття другого етапу ринку землі - перспективи та наслідки», організованого ВГО "УАК".

Захід відвідали політики, представники органів місцевого самоврядування, представники агрокомпаній, фермери, науковці та експерти.

Наш круглий стіл відбувся у рамках Міжнародної виставки «АгроВесна».

Виставка "АгроВесна-2024", яка пройшла вперше під час війни, зібрала чимало відвідувачів і сьогодні завершила свою роботу. Цього разу масштаби виставки були меншими, під неї було виділено лише один павільйон МВЦ, враховуючи воєнні ризики. Однак, це не завадило спеціалістам зі сфери АПК налагодити бізнес-контакти, знайти постачальників/покупців і відвідати стенди та заходи.

Організатори, зі свого боку, гарантували відвідувачам безпечні умови перебування.

Повертаючись до нашого заходу, зазначимо, що спікерами на ньому виступили:

• Шемелинець Людмила, заступниця Міністра аграрної політики та продовольства України;
• Гончаренко Віктор, президент ГО "Асоціація фермерів і приватних землевласників України";
• Нейтер Роман, експерт з аграрної та земельної політик Київської школи економіки;
• Брагінець Ігор, голова відокремленого підрозділу ГС «Аграрний союз України» в Херсонській області;
• Шепітко Валентина, приватна нотаріус Миронівського районного нотаріального округу Київської області.

Модератором заходу виступив президент ВГО "Українська аграрна конфедерація" Леонід Козаченко.

У вступному слові він нагадав відвідувачам заходу останні показники та результати діяльності ринку землі, а також окреслив ряд актуальних проблем і викликів, які стоять перед учасниками земельних відносин.

Першою виступила заступниця Міністра аграрної політики та продовольства України Людмила Шемелинець:

"Міністерство аграрної політики завжди ставило і ставить у пріоритет спілкування безпосередньо з учасниками як ринку, так і з представниками асоціацій аграрних. Дійсно, вже більше як півроку до нас надходять численні звернення з різного роду застереженнями щодо повноцінного запуску ринку земель.

Другий етап ринку землі викликав, і я так розумію, і далі викликає занепокоєння. Мабуть, для цього є певні підстави, але, судячи з тієї статистики, яку ми маємо, то за півтора місяця не відбулося нічого екстраординарного з того, що очікувалось. Якби, жоден страх на сьогоднішній день не підтвердився, на щастя.

Тому що ми дійсно тримаємо руку на пульсі та хвилюємося за те, щоб ринок функціонував повноцінно і був абсолютно прозорим, і не передбачав будь-яких можливостей для маніпуляцій.

Я дуже ціную участь у таких заходах, тому що тут можна почути ті ситуації, про які ми не знаємо. Леонід Петрович там пару ситуацій навів, у яких потрібно розбиратися безумовно.

Ми маємо певні обмеження у зв'язку з воєнним станом. Це, зокрема, і там контролюючі функції, і закритий державний земельний кадастр, як уже сказав Леонід Петрович, і як ви всі знаєте. Це теж викликає певні труднощі в роботі й інженерів-землевпорядників, й органів місцевого самоврядування.

Але насправді, можливо, багато, хто не знає, всі вони мають можливість підключення до кадастру по закритих каналах. І всі володіють тією інформацією, яка їм необхідна, але через певні процедури, через ідентифікації. Тому ті учасники, які безпосередньо займаються земельними питаннями, мають абсолютно законодавчі підстави та можливості для реалізації свого функціонала у законний метод.

Наскільки мені відомо, за останніми розмовами із представниками оборонних відомств наразі питання відкриття публічної кадастрової карти не розглядається, але в нас все динамічно, може все змінитися в залежності від ситуації.

Що стосується ринку землі, сьогодні ми маємо дуже складну ситуацію з економікою в країні.

І будь-які обмеження, встановлення обмежень, відтермінування вільного ринку землі так само буде як комусь на руку, комусь буде сприяти в якомусь забезпеченні їхнього бізнесу, так і буде заважати розвитку економіки держави.

Ми бачимо статистику, яка абсолютно пропорційно з 2021 року, коли було запущено перший етап ринку землі, дає можливість прослідкувати абсолютно чіткі тенденції збільшення вартості землі, як основного ресурсу нашої країни.

І як ми розуміємо всі, що тільки власник може забезпечити ефективне використання майна. Це стосується як землі, так і будь-яких об'єктів нерухомості, так і будь-якого іншого майна, навіть рухомого. Коли Ви - власник, то у вас відповідне відношення до власності зовсім інше, ніж до орендованої землі чи до орендованого там об'єкту нерухомості, чи об'єкту рухомого майна.

Ми маємо статистику: у 2024 році за період з 1 січня відчужено всього лише 4672 земельних ділянки загальною площею 14 307 га. Середня вартість відчужених земельних ділянок становить 42 000 гривень. Юридичними особами викуплено всього 499 земельних ділянок і на загальну площу 1800 га. Середня вартість по ділянках, які викуплені юридичними особами - 45 990 гривень, а середня вартість земельних ділянок викуплених фізичними особами у 2024 році становить 41 600 гривень. Тому, як бачимо, що різниця у ціні не надто велика.

Юридичні особи раніше намагалися скупити земельні ділянки через близьких до них фізичних осіб. Сьогодні це питання відпало. Сьогодні дійсно земля може бути заставою і те, що це застава повноцінна, як власність юридичної особи, дає можливість юридичній особі так само розвиватися, отримувати кредити в банку і щось собі планувати, оскільки вже є у власності земельні ділянки.

Тому, безумовно, на сьогодні півтора місяця - дуже малий термін, щоб сказати, що ми маємо якусь негативну тенденцію після запуску повноцінного ринку.

У нас він (ринок землі, - ред.) доволі консервативний, тому що ми маємо все-таки обмежену площу, маємо обмежений склад учасників ринку, маємо певні правила: мінімальну вартість земельної ділянки, перевірку проходять юридичні та фізичні особи, які стають власниками земельних ділянок. Тому, ми не вбачаємо ніяких таких кардинальних підтверджень тих страхів, які на сьогодні існують, але водночас ми постійно в комунікації з усіма асоціаціями аграрними. Ми дуже вдячні їм за зворотний зв'язок. Він у нас у режимі онлайн постійно, не припиняється. Ми комунікуємо на всі теми абсолютно: і з приводу підтримки аграрних сільськогосподарських виробників, і ринку землі і на будь-які інші теми, у межах яких формує політику міністерство. Ми завжди комунікуємо і намагаємося дуже оперативно міняти законодавство чи підзаконні акти у випадку, якщо це потрібно для того, щоб спростити умови ведення бізнесу, доступ до державних послуг і до отримання державної підтримки тощо, але виключно в межах і спосіб, що передбачені законодавством України".

Також вона додала, що за наявної у неї інформації середня вартість гектара в Україні у 2021 році становила 32000 грн, у 2022 - 34000 грн, у 2023 - 38000 грн. "Ринок - найкращий оператор для будь-якого вирівнювання ціни, і ринок та ринкові умови точно все відрегулює. У будь-якій сфері воно так працює", - додала заступниця міністра.

Досвідчена приватна нотаріус Валентина Шепітко, яка займається зокрема й земельними питаннями та проводить лекції для нотаріусів зазначила, що наразі є чіткий механізм перевірки осіб, які бажають купити землю. Зокрема, відбуваються перевірка покупця: чи є він громадянином України, чи не перебуває він під санкціями, чи не пов'язаний з державою-терористом тощо. Також перевіряється статут, структура власності, походження коштів і ще ряд документів та аспектів.

Крім того, фахівчиня нагадала про переважне право купівлі землі орендарями, і що земельна ділянка не може бути продана дешевше за НГО.

За її словами, нотаріуси дуже прискіпливо перевіряють всю наявну інформацію перед посвідченням договору, оскільки несуть свою персональну відповідальність і відповідають всім своїм майном.

Валентина Шепітко додала, що наразі особисто вона посвідчила не дуже багато договорів купівлі-продажу земельної ділянки. Ажіотажу наразі не спостерігається, бо юридичні особи зараз бояться купувати землю, і у більшості випадків придбали землю саме дрібні фермери, які до цього орендували цю земельну ділянку.

 

Віктор Гончаренко, президент Асоціації фермерів і приватних землевласників України, виступив наступним, якраз у 34-й день народження даної громадської організації.

"Наша асоціація із самого початку не була прихильниками дерибану української землі. І наша позиція незмінна. Сьогодні хтось боготворить це, як дар з небес, як найбільш вдала реформа. Але все ж таки я більше чую від селян і фермерів більше негативних відгуків, ніж позитивних".

Він додав, що наразі ті українці, що продають землю, роблять це із-за злиднів. Бо часто це пенсіонери, які не можуть купити ліків або навіть хліба, і які вимушені віддати цінний ресурс за копійки.

Адже, наша земля за мирних умов, дивлячись на ринок землі в європейських країнах, може коштувати у 10 разів дорожче. І людина, яка б не була у скрутному фінансовому становищі, не продавала б зараз свій пай, а притримала на потім.

 

Директор Департаменту агропромислового розвитку Львівської ОВА Тетяна Гетьман, яка була присутня у залі, зауважила, що "дерибан землі" - це дуже гучний вислів. Наразі відчужено лише близько 1% сільськогосподарських земель, а ціни у деяких областях співставні з цінами у деяких сусідніх з Україною країнах.

Роман Нейтер, експерт з аграрної та земельної політик Київської школи економіки, ознайомив присутніх зі своїми статистичними даними, які відповідають раніше озвученим Людмилою Шемелинець. Він додав, що за січень 2024 року частка юридичних осіб на ринку землі становила близько 10%. Тобто, поки що на ринку домінують саме фізичні особи. На його думку, з часом частка юридичних осіб буде поступово зростати, але поки перші результати такі.

"Є певний критицизм з приводу ліміту у 10 000 га, люди вважають, що це занадто висока концентрація, і це може негативно впливати на ринок. Але з раціональної, економічної точки зору, навіть, якщо якась юридична особа і придбає 10 тис. га, то вона буде володіти приблизно 0,00024% від загальної кількості с.-г. земель в Україні. Відтак у неї не буде якоїсь ринкової влади на національному рівні, вона не зможе впливати на ціни на ринку землі.

Якщо говорити про те, що можуть виникати якісь локальні монополії, річ у тому, що у нас на рік підлягає купівлі-продажу десь близько 0,5% від загальної кількості земель в Україні. Тому, навіть для того, щоб продати 10% земель у громаді, потрібно роки, якщо не десятиріччя, щоб акумулювати якийсь значний ресурс у межах однієї громади, щоб мати значний вплив на ринок землі в цій громаді. Це займе багато років. І це питання, яке постане над нами у майбутньому.

Але є такий трохи ірраціональний страх з відкриттям ринку землі. Я також спілкуюсь з фермерами, з аграрними виробниками, і те, що я чую від саме малих виробників, у них є страх втратити ту землю, яку вони обробляють. У них є страх, що прийде великий агрохолдинг, якийсь великий гравець і скупить всю ту землю, на якій вони працюють. І цей страх не про концентрацію, ринкову владу, монополію. Це саме про страх втратити ту землю, яку вони обробляють. На мою думку, цей страх ірраціональний.

По-перше, знову ж таки, у нас за 2,5 роки лише 1% земель був в обігу. Якщо ми говоримо про якогось малого виробника, у якого умовно 100 га, навряд чи більш ніж одна-дві ділянки, у нього взагалі буде підлягати продажу на рік. І скоріше за все, якщо він веде активну свою діяльність, не виключено, що він зможе отримати можливість викупити цю ділянку, особливо враховуючи Фонд часткового гарантування кредитів, який надає гарантії на кредити, саме з метою купівлі землі. Є окремі програми банківського фінансування саме на купівлю землі.

Наприклад, сьогодні я розмовляв з представницею Ощадбанку. В Ощадбанку є програма, яка направлена на те, щоб малі виробники купляли ту землю, яку вони обробляють. І навіть відсотки за тим кредитом - вони не є якимись космічними. Там можна отримати цей кредит у рамках програми "5-7-9", тобто отримати досить низький відсоток за цим кредитом.

Тому, по-перше, лише 1% земель в обігу, і навряд чи більше ніж 1-2 ділянки у малого виробника будуть підлягати продажу на рік.

По-друге, у поточного орендаря, як вже зазначали представники нотаріату, є переважне право викупу. Тобто ти не можеш продати землю без повідомлення орендаря про цей свій намір. Окрім того, що ти не можеш продати без відома орендаря, ми моделювали вплив переважного права на ринок землі, і ми знайшли, що навіть у випадку, коли орендар - це мікросільгоспвиробник, який обробляє менше, ніж 50 га, імовірність того, що він купить цю землю без переважного права, складає 23%. Якщо йому надають переважне право, а в нашому дизайні ринку землі є переважне право для орендаря, ймовірність купівлі цієї землі зростає до 45%.

Якщо ми говоримо про середнього фермера - 200-500 га, то ймовірність того, що він купить ці землі з переважним правом - 65%. Плюс переважне право знижує ціну ділянки.

І по-третє, щодо цього ірраціонального страху, що все скуплять агрохолдинги, середній розмір ділянки, яка була продана в Україні - це 2,2 га. А продають землю поодинокими паями, не земельними масивами. Відповідно, якщо ми говоримо про якийсь великий агрохолдинг або де-факто про будь-якого комерційного сільськогосподарського виробника, у нього немає сенсу купувати землю, яку він не буде обробляти. При цьому ти не будеш обробляти 2 гектари, які знаходиться десь посередині поля, яке ти й так не обробляєш. Тому ми не очікуємо того, що с.-г. виробники будуть купувати активно ту землю, яку вони не обробляють, що вони будуть намагатися робити експансію саме за рахунок придбання ділянок, які знаходяться в оренді в інших.

Тому я думаю, що ці переживання безпідставні. І з часом переважна кількість і малих фермерів у нас зрозуміють, що ніхто їхню землю не вкраде. І при цьому вони зрозуміють, що ринок землі надає їм можливість брати участь на ринку фінансування. Вони можуть взяти кредит під заставу цієї землі і нарешті отримати доступ до фінансування.

Ігор Брагінець, який представляє Аграрний союз України, не погодився з Романом Нейтером щодо неможливості монополії та ірраціонального страху, адже агрохолдинг - це не одне підприємство з 10 000 га, а це верхівка, яка об'єднує багато таких підприємств з 10 000 га.

"У нас позиція Аграрного союзу дуже з фермерами (АФЗУ - ред.) однотонна можна сказати. Наше гасло, коли ми стояли під стінами Верховної ради, одне - землею повинен володіти тільки той, хто на ній працює.

Ну а сьогодні блюзнірство взагалі - ринок землі. От сьогодні йде війна, хлопці воюють. Вони ж не тільки ті, хто продає землю. Це ж і ті, хто може купити землю, і працювати на ній для своєї сім'ї для своїх дітей, але не мають сьогодні цієї змоги, бо вони в окопі. Вони нас захищають, а ми їх відрізали від ринку землі. І ми виступали з початку 2022 року, ми виходили з пропозицією накласти, ну таке погане слово, мораторій на ринок землі на період війни. Ми казали, що не треба вводить ринок землі на період, поки у нас іде війна. Ввели, добре.

Це вже другий етап сьогодні, 10 тисяч гектарів.

А земля, вона не порівнюється, зрозуміло, ні з чим. Її більше не виробляє ніхто. Господь Бог один раз виробив. От вона є, більше її не стане. Її тільки зменшується кількість: десь засмітили, десь заміновані території, як у нас на Херсонщині, і кількість їх зменшується.

Вартість землі. Так, ринок землі - це класно, але на ринок дуже сильно впливає багато речей. Це, в тому числі, й економіка нашого аграрного виробництва. Яка, скажіть мені, економіка, як сьогодні заблоковані кордони, логістика, експорту немає. Ми в збитках. Яка економіка?

А ми розуміємо, що сьогодні на ринку дуже велика кількість корупційних грошей. Ми що не чули про яйця по 17 грн, Львівський арсенал чи ще що-небудь. Все ми чули. Гроші ці не зникли, вони зараз сидять тихенько і чекають. Тільки більш-менш ситуація стабілізується, потім грошики з'являться на ринку дуже швидко.

Я думаю, що більшість людей, які покладуть руку на серце, визнають, що він не доречний, цей другий етап в нинішніх умовах. Можливо після закінчення війни, після нашої перемоги і через деякий період після цього, можливо, його й потрібно впроваджувати.

Але зі збереженням принципу одного: той, хто живе і працює на цій землі, той і повинен купувати. Щоб не зайшли туди ось ці корупційні гроші, які створять високий тиск. Бо той, хто отримав корупційні кошти, йому по цимбалах, яка ціна цього гектара землі, бо йому важливо відмити, відбілити ці гроші, перетворити їх у землю.

І от цього держава, як регулятор, не повинна допустити", - підсумував Ігор Брагінець.

 

У присутніх в залі були, зокрема, такі зауваження, цитуємо:

• Наведена статистика щодо вартості землі вказана у гривні, а в доларах - ні. Тому, не можна сказати, що під час війни ціна на землю дійсно зросла. 
• Наявність приватної власності на землю не гарантує ефективності.
• Чим обґрунтоване рішення встановлення ліміту саме у розмірі 10 тис. га на купівлю земельної ділянки "в одні руки".
• Представники органів влади самі кажуть, що наразі немає активного попиту на купівлю землі, у т.ч. зі сторони великих агрохолдингів. А це через те, що одні не мають впевненості у завтрашньому дні (ймовірність виникнення юридичних проблем у юр. осіб; непрогнозованість ситуації на фронті; можливість подальшої ескалації, терактів, застосування ядерної зброї, повторних наступів тощо), а інші не мають фінансових ресурсів для купівлі землі. Тож, для чого було відкривати другий етап ринку землі? Щоб сумнівні юридичні особи, які не дотичні до сільського господарства і невідомо де взяли кошти, могли придбати землю, щоб потім її перепродати?
• Можливість купівлі іноземцями.

Хоча, як багатьом відомо, закон забороняє на даному етапі іноземним фізичним або юридичним особам купувати сільськогосподарську землю. Однак, нещодавно Володимир Зеленський анонсував законопроект про множинне громадянство.

У присутніх представників компаній-членів УАК, зокрема "УЛФ", на круглому столі виникло питання: а як після ухвалення закону про множинне громадянство нотаріуси чи органи влади перевірятимуть наявність іншого громадянства. Адже, за словами учасників дискусії, той, хто має намір купити земельну ділянку, може просто приховати факт наявності іншого громадянства, а бази осіб з множинним громадянством наразі не існує. І з цього виходить, що особа з кількома громадянствами може придбати землю с.-г. призначення та представляти інтереси іноземців.

Державні землі. Великою проблемою, про яку не вперше згадали на експерти, є "зникнення" мільйонів гектарів державних і комунальних земель. Наприклад, у 2017 році фіксувалося 10,4 млн га земель, а вже станом на передвоєнний 2021 рік залишилося менше 1 млн га державних земель. І це сталося із-за безоплатної приватизації землі.

Представник USAID зазначив, що у світі практично немає таких прикладів, щоби держава безкоштовно роздавала землі, та ще й у таких розмірах.

Держава зазнала збитків на землях, які могла здавати в оренду чи продати населенню. "У середньому, 10-12% від усіх надходжень до бюджетів місцевих громад - це саме доходи, пов'язані із землею, з яких відсотків 40 - це оренда комунальних земель", - прокоментував експерт KSE.

Тобто, через корупційні схеми, землі, які б могли приносити доходи територіальним громадам, по суті - селянам, потрапили у чиюсь приватну власність, і тепер годують чиїсь кишені.

На час воєнного стану безоплатна приватизація державних земель не проводиться (хоча відомі схеми, коли корупціонери і зараз знаходять лазівки у законах). І, як зазначив Роман Нейтер, після закінчення війни планується також заборонити дану процедуру. Адже, за його словами, якраз це і є "дерибаном землі" на відміну від ринку землі.

Однак, як-то кажуть: "пізно пити Боржомі", бо державних і комунальних земель наразі залишилося дуже мало.

Землі військовим. Багато хто з присутніх поділився своїми прикладами із життя щодо передачі земельних ділянок військовим.

До повномасштабного вторгнення поширеною ситуацією була така: у певній громаді були землі запасу (невитребувані паї), які надавалися у користування місцевим фермерам, які обробляли цю землю. Але потім у села приїжджали автобуси з десятками учасників АТО, у фермера забирали цю землю, та передавали у власність ветеранам.

Проте, часто було так, що із кількох десятків учасників АТО (з їхніх слів же) земельна с.-г. ділянка потрібна була лише 2-3 військовослужбовцям. А всі інші розповідали, що їм ця земля непотрібна, а потрібні гроші.

У результаті чого, реальні фермери, які займалися обробітком землі, втрачали право користуватися додатковими землями, а розподіл земель учасникам АТО часто ставав корупційною схемою.

Тож, чи не одноголосно, присутні на заході висловили думку, що нинішнім ветеранам краще не обіцяти роздавати землі, яких уже й немає, а виплачувати одноразову грошову компенсацію у розмірі, щоб можна було придбати цю ж ділянку землі у 2-3 га тим, хто реально буде зацікавлений у сільському господарстві.

Нагадаємо, раніше подібну думку в ефірі телеканалу висловлював і генеральний директор УАК Павло Коваль.

 

Також у деяких учасників дискусії виникло питання щодо переважного права купівлі землі для орендаря. Деякі аграрії вважають, що доцільним є включення до осіб, що мають переважне право купівлі зем. ділянки, членів родини та близьких родичів, а також учасників бойових дій.

 

Заступниця міністра агрополітики також поспілкувалася з присутніми представниками бізнесу та фермерами, ознайомилася з їхніми точками зору, вислухала їхні запитання і застереження та зазначила, що передасть почуту на заході проблематику на опрацювання у міністерство.

Важливо, щоб парламентарі й урядовці почули думку аграріїв. Адже, ринок землі - це не тільки економічне питання, а й гостросоціальне.

 

Нагадаємо, чимало сільськогосподарських асоціацій виступають за запровадження мораторію на продаж с.-г. земель під час воєнного стану.

Позиція ж УАК не така радикальна, і полягає у відтермінуванні 2-го етапу ринку землі. Тобто, щоб ринок існував для фізичних осіб, але доступ юридичних осіб з обмеженням у 10 тис. га був відтермінований на період воєнного стану в Україні та ще на 3 місяці після його завершення.

ІЦ УАК